Transformation af industribygninger: Fordele og udfordringer
En innovativ tilgang til byggeri kræver nytænkning og mod
Vi har sat arkitekt MAA Peter Stigaard og projekt- og markedschef Mogens Mortensgaard stævne til en faglig snak om fordele og udfordringer ved transformation af industribygninger.
I takt med stigende krav til bæredygtighed og ressourceeffektivitet bliver transformation af eksisterende industribygninger en mere attraktiv løsning. At genbruge eksisterende strukturer kan nemlig spare både materialer og økonomiske ressourcer – men det kræver en grundig vurdering af bygningens potentiale.
”Hvis man har en bygning, hvor kvaliteten gør det nemt at genbruge den, så er det naturligvis en fordel at arbejde med det eksisterende i stedet for at starte forfra. Det handler dog om, hvor mange lag der skal fjernes, før bygningen er brugbar til et nyt formål," fortæller Peter Stigaard, der er arkitekt i AFRY’s byggetekniske afdeling.
Tidligere har arkitekter og ingeniører haft større frihed til at vælge mellem at renovere eller bygge nyt. Men i de seneste 5-10 år er udviklingen skiftet markant, og der ses en øget interesse for at bevare og upcycle eksisterende bygninger – ikke mindst på grund af strammere lovgivning og et voksende fokus på miljø og genanvendelse.
"Bygninger er traditionelt opført til at stå i 50-100 år – nogle endda længere. Ved at genbruge skallen og strukturen kan man skabe noget, der i praksis fremstår som en ny bygning, uanset om det er til industri, produktion eller noget helt tredje. Det betyder både økonomiske besparelser og en gevinst for miljøet," forklarer Peter Stigaard.
At omdanne en bygning til et nyt formål – en proces kendt som retrofit – kan dog også være en kompleks og omkostningstung proces.
"Hvis en eksisterende bygning har en etagehøjde på tre meter, og behovet er fire meter, er det ikke muligt bare at løfte bygningen. Så opstår spørgsmålet: Kan bygningen overhovedet bruges, eller skal man finde en ny? Tidligere var det relativt billigt at rive ned og bygge nyt, men i dag er det en væsentlig økonomisk post," siger Peter Stigaard.
Et konkret eksempel er en dansk bioteknologisk virksomheds forsøg på at etablere et nyt produktionsanlæg i en eksisterende bygning. Bygningen var dog for smal, hvilket krævede omfattende ombygning af tre etager og installation af et nyt tørresystem. Udfordringer med lokalplaner og højdebegrænsninger gjorde, at projektet til sidst blev opgivet – og i stedet overvejes en ny bygning.
Der skal være en historie bag beslutningen
Økonomi er ofte den afgørende faktor, når virksomheder vælger mellem renovering og nybyggeri.
"Alt står og falder med økonomien," pointerer Mogens Mortensgaard, der er projekt- og markedschef i AFRY’s afdeling Industry Buildings og chef for byggeledere i selvsamme afdeling.
"Jeg tror dog, vi vil se et skift i tankegangen, hvor flere vælger at transformere eksisterende bygninger. De nye LCA-krav vil også skubbe udviklingen i den retning. Men økonomien vil fortsat være styrende.”
Peter Stigaard peger på, at det styrker virksomheders grønne profiler at vælge genbrug og upcycling:
"Der skal være en historie bag beslutningen – en fortælling om, at man har genbrugt materialer og reduceret CO₂-aftryk. Det kan være en stærk faktor for virksomheder, der ønsker at fremme deres grønne profil."
"Vi ser stigende krav og et øget fokus på storytelling. Når virksomheder kan formidle, at de gør noget godt for miljøet, skaber det en positiv fortælling, der styrker deres bæredygtige profil. I sidste ende hænger alt sammen,” supplerer Mogens Mortensgaard.
Med de voksende krav til bæredygtighed, øgede materialepriser og skærpet lovgivning bliver transformation af industribygninger en stadig mere relevant løsning – både økonomisk og miljømæssigt.
”Man troede, at en nybygning var nødvendig” – men transformation blev løsningen
At genanvende og transformere eksisterende industribygninger fremfor at bygge nyt er en løsning, der kan være relevant for stort set alle typer industrivirksomheder og producenter. Uanset om der er tale om lagerfaciliteter, kontorbygninger eller produktionshaller, afhænger mulighederne af bygningens tilstand og anvendelighed.
"Næsten alle industrier kan have gavn af transformation, så længe bygningen er egnet til formålet. Et lager kræver volumen og åbne rum, mens et kontor skal have tilstrækkelig plads og dagslys. Alle virksomheder har et incitament til at overveje transformation – særligt hvis man kan udvide eller optimere eksisterende bygninger frem for at bygge nyt," forklarer Mogens Mortensgaard.
Der er dog også begrænsninger. Bygninger i meget dårlig stand kan være for dyre at renovere, og en grundig vurdering af bygningens konstruktion og levetid er afgørende for, om det giver mening at investere i en transformation.
"Man skal se på helheden: Konstruktionen, levetiden og de økonomiske aspekter som afskrivningsperiode og cost-benefit. Det er en kompleks proces, hvor arkitekter og ingeniører må analysere mulighederne nøje,” tilføjer Peter Stigaard.
Flere virksomheder har allerede haft succes med at renovere og tilpasse eksisterende bygninger i stedet for at bygge nyt. Mogens Mortensgaard fortæller om et projekt, hvor der oprindeligt var planer om at opføre et nyt tørretårn til en industrivirksomhed:
”Man troede, at en nybygning var nødvendig, men i stedet blev den eksisterende struktur optimeret og energioptimeret. Ved at vælge transformation frem for nybyg sparede virksomheden op mod 60-80 % af omkostningerne. Det blev aldrig et nyt, lækkert tårn, men løsningen fungerede, og investeringen endte på omkring 20-40 % af den oprindelige forventede udgift.”
Flere store industri- og fødevarevirksomheder undersøger nu mulighederne for transformation fremfor nybyggeri. Især renoveringsprojekter, hvor moderne bygninger integreres med eksisterende produktionsfaciliteter fra 1960’erne og 1970’erne, er populære løsninger.
Men der er også udfordringer forbundet med dette. Jo ældre en bygning er, desto større er risikoen for forurening fra materialer som bly og PCB. Det betyder, at en grundig miljøanalyse er nødvendig for at vurdere, om en bygning er egnet til transformation.
"Det kan være en omkostningstung affære at fjerne PCB fra f.eks. fuger. Men hvis det håndteres korrekt, kan man ende med en bygning, der er fuldt optimeret og klar til fremtidens behov," forklarer Peter Stigaard.
Med de stigende krav til bæredygtighed, energieffektivitet og økonomiske besparelser er transformation af industribygninger en strategi, som flere virksomheder vælger at forfølge.
Ingeniørernes balancegang
At transformere en eksisterende industribygning i stedet for at bygge nyt kan være en bæredygtig og økonomisk fordelagtig løsning. Men det medfører også en række ingeniørmæssige udfordringer, som kræver grundige analyser og tilpasninger.
"Når vi arbejder med en eksisterende bygning, skal vi verificere, om konstruktionerne lever op til de nye krav – både i forhold til bæreevne, brandforhold og installationer," fortæller Mogens Mortensgaard.
Gamle bygninger er ofte designet efter tidligere tiders standarder, hvilket kan skabe begrænsninger. Eksempelvis er konstruktions- og brandkrav i dag ofte mere omfattende end dem, der var gældende, da bygningen blev opført. En bygning fra 1990’erne kan have en iboende sikkerhedsfaktor, men med nutidens skærpede krav kan det være nødvendigt med væsentlige forstærkninger.
En af de største udfordringer er de stigende krav til ventilation og luftskifte. I mange tilfælde kan eksisterende ventilationsanlæg ikke genbruges, og bygninger, der tidligere fungerede fint som produktionshaller eller lagre, kan have svært ved at opfylde moderne krav til f.eks. kontormiljøer.
"Vi ser ofte, at de nødvendige ventilationskrav er fire gange højere, end det eksisterende anlæg kan håndtere. Det kan gøre det svært at opretholde en stabil temperatur, og man risikerer, at kontoret bliver for varmt om sommeren og for koldt om vinteren. Her skal vi tænke i løsninger som varmepumper og andre energivenlige installationer," forklarer Peter Stigaard.
En anden kompleks udfordring er brugen af genbrugsmaterialer. Selvom genbrug af mursten, træ og vinduer er en bæredygtig løsning, er det ofte en udfordring at forsikre bygningen, hvis materialerne ikke lever op til nutidens standarder.
"Hvis vi vil genbruge materialer fra en gammel bygning, er det bygherren, der står med risikoen. Forsikringsselskaber foretrækker nye byggematerialer, da de kender deres egenskaber og holdbarhed. Gamle mursten kan for eksempel trække salte, hvilket kan give problemer på sigt. Det kan derfor blive dyrere at være miljørigtig, hvis man ikke får de rette forsikringsordninger," pointerer Mogens Mortensgaard.
Som rådgivere præsenterer ingeniørerne ofte begge scenarier – genbrug eller nye materialer – og det er op til bygherren at vælge den bedste løsning ud fra både økonomiske og forsikringsmæssige hensyn.
For at sikre, at en bygning kan håndtere nye belastninger, foretages der altid statiske beregninger:
"Vi analyserer, hvad bygningen kan holde til, og hvor der er behov for forstærkninger. Det kan indebære større fundamenter eller ekstra bærende konstruktioner for at opfylde de krav, som bygningen skal leve op til i sin nye funktion," fortæller Mogens Mortensgaard.
Med en grundig ingeniørmæssig vurdering kan de fleste bygninger tilpasses nye formål, men det kræver en balanceret tilgang, hvor bæredygtighed, økonomi og tekniske krav vejes op mod hinanden.
Arkitektens balance mellem æstetik og funktion
Når en industribygning transformeres, er det ikke kun en teknisk opgave – det er også en arkitektonisk og æstetisk balancegang mellem fortid og nutid. Ifølge arkitekt MAA Peter Stigaard rummer ældre bygninger en særlig sjæl, som det er værd at bevare:
"Bygninger har en historie, der kan ses i deres detaljer – trapper, vinduer og materialer fortæller om en anden tid. Når vi arbejder med transformation, handler det ikke kun om at tilpasse til nye funktioner, men også om at bygge videre på en tradition og bevare den oprindelige arkitektoniske kvalitet.”
Et godt eksempel er det gamle Carlsberg-område i København, hvor industribygninger er blevet omdannet til moderne kontorer, samtidig med at de historiske elementer er bevaret. Også den gamle kornsilo i Nordhavn – i dag kendt som The Silo – er blevet forvandlet til boliger, hvor den oprindelige rå struktur stadig er en del af bygningens identitet. En af de største udfordringer ved at transformere industribygninger er at finde den rette balance mellem funktionalitet, æstetik og økonomi:
"Selvfølgelig kan vi gøre en bygning smukkere ved at genskabe detaljer fra 1920'erne, men hvis vi kan opnå næsten det samme udtryk med en mere økonomisk løsning, giver det ofte mere mening," forklarer Peter Stigaard.
Transformation handler derfor ikke kun om at bevare en bygnings historie, men også om at træffe de rette valg – både æstetisk og økonomisk – for at skabe en løsning, der fungerer i dag, men som stadig respekterer fortiden.
Transformation kræver nytænkning
For industrivirksomheder, der overvejer at transformere en eksisterende bygning frem for at bygge nyt, er økonomi som tidligere nævnt ofte den største barriere. Ifølge Mogens Mortensgaard er nybyggeri som regel billigere og mere forudsigeligt, fordi risikoen for uforudsete problemer minimeres:
"Når man bygger nyt, har man fuld kontrol over materialer, konstruktion og budget. Når man derimod arbejder med en eksisterende bygning, kan der opstå overraskelser – for eksempel skjulte skader eller forældede installationer, som kan gøre projektet dyrere end forventet.”
På trods af de økonomiske udfordringer mener Peter Stigaard, at transformationer ofte fører til mere innovative løsninger:
"Jeg synes, det er langt mere spændende at arbejde inden for rammerne af en eksisterende bygning. Det tvinger os til at tænke kreativt og finde løsninger, der både gavner miljøet og økonomien.”
Han sammenligner processen med udviklingen af den første iPhone, hvor Steve Jobs satte strenge rammer for sit team – og netop derfor opstod innovationen.
"Når vi arbejder med transformation, får vi en udfordring, der kræver nytænkning. Det kan være, at vi skal tilpasse et produktionsanlæg til en bygning, hvor pladsen er begrænset, eller finde kreative måder at integrere moderne teknologi i en gammel konstruktion. Men det er netop det, der gør processen spændende og værdifuld," siger Peter Stigaard.
Gennem årene har han og Mogens Mortensgaard set utallige eksempler på, hvordan gamle strukturer kan få nyt liv. Fra ombygning af kostalde til moderne produktionsfaciliteter for plantebaserede drikkevarer til genanvendelse af eksisterende konstruktioner i nye produktionsanlæg. I mange tilfælde har transformationen muliggjort en helt ny type forretning, samtidig med at den oprindelige bygnings bæreevne og materialer er blevet bevaret.
Men bæredygtighed handler ikke kun om genbrug – det kræver også en ændring i mindset.
"Som mennesker er vi vant til at tænke på en bestemt måde, men hvis vi blot ændrer nogle små ting hver dag, kan vi begynde at se nye muligheder," siger Mogens Mortensgaard.
”Det handler om at løfte blikket, tænke langsigtet og efterlade en verden, der er en smule renere end den, vi overtog,” pointerer Peter Stigaard.
Sparring med kunderne er en afgørende del af denne proces. Ved at udfordre eksisterende løsninger og se ud over de sædvanlige rammer kan virksomheder finde nye veje til innovation og bæredygtighed – uden at gå på kompromis med funktionalitet eller kvalitet.
Økonomiske besparelser og CO2-regnskabet
Når man bevarer fundamenter, vægge og bygningens skelet, undgår man store udgifter til nedrivning og nyopførelse. I mange tilfælde kan en simpel udskiftning af vinduer og energiforbedrende tiltag optimere bygningens drift uden omfattende omkostninger.
Samtidig kan transformation være en fordel i forhold til CO2-regnskabet. Hvis man reducerer brugen af beton og i stedet inddrager flere træbaserede løsninger, kan virksomheden måske forbedre sin miljøprofil.
Transformation af industribygninger kan også spille en vigtig rolle i virksomheders strategi for langsigtet bæredygtighed. Genbrug af eksisterende bygninger betyder som udgangspunkt mindre ressourceforbrug, lavere CO2-aftryk og en mere ansvarlig udnyttelse af materialer.
På vej mod et paradigmeskifte?
Selvom transformation af industribygninger rummer miljømæssige og økonomiske fordele, ser vi endnu ikke en massiv bevægelse i retning af at vælge transformation frem for nybyggeri.
Men ifølge Mogens Mortengaard har en holdningsændring dog været undervejs længe, og han forventer, at de skærpede lovkrav i bygningsreglementet, der træder i kraft 1. juli 2025, kommer til at gøre en forskel:
"Vi ser flere bygherrer, der anerkender bæredygtighed som en vigtig faktor, men det er stadig en proces at få dem til aktivt at betale for det. Der skal flere succesfulde eksempler og gode historier til, før transformation for alvor bliver en standardløsning.”
