Miksi rakennuksiemme korjauksista ei päätetä faktojen perusteella?

Nämä ovat sellaisia kysymyksiä, joita meidän jokaisen tulisi kiinteistönomistajina itseltämme kysyä. Lyhyt vastaus näihin kaikkiin on, että koska asioita ei selvitetä kunnolla. En tarkoita, eikä voida missään nimessä yleistää, että Suomessa hoidettaisiin rakennuksia luokattoman huonosti. On kuitenkin tosiasia, että rakennetusta ympäristöstämme ei pidetä huolta parhaalla mahdollisella tavalla.

Meidän suomalaisten kansallisvarallisuutemme muodostuu ROTI 2019 -raportin mukaan noin 45 prosenttisesti rakennuksista, ja tämän rakennuskannan arvo on noin 500 miljardia euroa. Vaikka emme kansalaisina voi juurikaan suoraan osallistua sen kunnossapitoon liittyvään päätöksentekoon, vastuu ja seuraukset kuuluvat silti meille kaikille. Esitän alla perusteet ja toimintatavan, jolla rakennetun omaisuutemme kunnossapidosta voidaan päättää faktoihin perustuen ja ylläpito toteuttaa kustannustehokkaasti.

Tieto rakennuksen kunnosta ja korjaustarpeista on edellytys järkevälle kunnossapidolle

Korjaushankkeen lähtökohtana on yleensä rakennuksen, rakenteen tai järjestelmän käyttöiän päättyminen, vaurioituminen, vikaantuminen tai käyttötarpeiden muuttuminen. Jos vaikka vesikatto vuotaa, joudutaan katon lisäksi korjaamaan vesivuodosta aiheutuneet kosteusvauriot. Tämä on selkeä esimerkki korjauksesta, jota ei ole ennakoitu. Jotta rakennuksen kunnossapito olisi järkevää, tulisi sitä toteuttaa suunnitelmallisesti ja ennakoivasti.

Asiantuntijatyössäni tehtäväni on useimmiten tuottaa asiakkaalle päätöksentekoa ja korjaustoimenpiteiden toteutusta varten tarpeenmukainen tieto rakennuksen, rakennusryhmän tai rakennuksen osan kunnosta ja korjaustarpeista. Tämä tieto voidaan hankkia asiakkaalta saatavista lähtötiedoista sekä kohteella tehtävillä arvioilla ja tutkimuksilla. Usein selvitykset on kuitenkin tilaajan toimesta esimerkiksi kustannussyistä rajattu tiettyyn osa-alueeseen, jolloin rakennusta ei tunneta kokonaisuutena tai tieto on vähintäänkin puutteellista ja sirpaloitunutta. Tällöin päättäjillä ei aina ole riittäviä eväitä tehdä järkeviä päätöksiä.

On hyvä muistaa, että korjausrakennushankkeen hankesuunnitteluvaiheen, sekä siihen sisältyvien selvitysten osuus hankkeen kokonaiskustannuksista on tyypillisesti hyvin pieni. Hankkeen kustannukset taasen määräytyvät pääosin juuri tuossa vaiheessa ja korjaustöiden fyysisesti käynnistyttyä vaikutusmahdollisuudet rakennuksen elinkaaren aikaisten kustannusten syntymiseen ovat vähäiset. Eli hankkeen alkuvaiheen tarpeettomat säästötavoitteet tuovat todellisuudessa usein merkittäviä lisäkustannuksia hankkeelle. Jos siis alussa pyritään oikaisemaan ja hutiloidaan, kostautuu tämä yleensä loppulaskussa.

Esimerkiksi kuntapäättäjät joutuvat usein valitsemaan, miten rajalliset resurssit kohdistetaan vaikkapa eri koulujen välillä, jos lähes jokaisessa niistä tuntuisi olevan raskaita korjaustarpeita. Tällaisessa tilanteessa on tärkeää pystyä jollakin tavalla yhteismitallistamaan rakennusten teknistä kuntoa. Jotta rakennuksia voidaan vertailla keskenään, tulee ne siis arvioida keskenään vastaavin ja riittävän luotettavin menetelmin.

Sisäilmaongelmaiset rakennukset ovat järkevän korjaamisen kannalta erityisen haastavia

Joskus korjaustarpeita voi olla hankala ennakoida ja valitettavan usein rakennuksen kuntoa ei ole seurattu esimerkiksi säännöllisesti tehtävillä kuntoarvioilla. Sisäilmaongelmat rakennuksissa ovat tyypillisiä tilanteita, joissa vaaditaan toisaalta nopeaa toimintaa ja toisaalta riittävän kattavia lähtötietoja, jotta toimenpiteillä voidaan saavuttaa paras mahdollinen hyöty. Hätäisillä toimilla, jotka tehdään vain siksi että jotain pitää saada aikaan, voidaan rakennukselle ja sen sisäilman laadulle tuottaa jopa enemmän vahinkoa kuin hyötyä. Kaikkien teknisten toimenpiteiden taustalla tulisikin olla ymmärrys sekä korjaustarpeista, että kiinteistöstä kokonaisuutena. Aina ja kaikissa kohteissa toimivia ”patenttiratkaisuja” ei ole olemassa. Vaikkakin käyttöä turvaaviin toimenpiteisiin, joilla vähennetään sisäilmaongelmaisen rakennuksen käyttäjien altistumista, voidaan ja kannattaa usein ryhtyä pikaisesti. Kunhan ymmärretään mitä ja miksi tehdään.

Sisäilmaongelmaisiksi koettujen rakennusten kohdalla päätöksenteon problematiikka on usein myös muista tekijöistä johtuen korostunutta, jolloin järkeviä päätöksiä ei ole helppoa tehdä. Esimerkiksi rakennuksen käyttäjien pelko sairastumisesta ja huhupuheet rakennuksen kunnosta ohjaavat usein ryhtymään toimenpiteisiin ilman riittävän kattavia ja valitettavasti myös aikaa vieviä selvityksiä. Tähän liittyen nostan esille koko sisäilmaprosessin onnistumisen kannalta esille viestinnän, mikä on avainasemassa huhujen ja huolien rauhoittamisessa. Sisäilmaviestintään liittyvän Sami Niemen tuoreen artikkelin voit lukea tästä linkistä.

Korjaustyön toteutukseen liittyy sisäilmaongelmakohteissa lukuisia erityispiirteitä, mitkä olisivat kokonaan oman kirjoituksensa aihe. Todettakoon kuitenkin lyhyesti, että luotettavasti hyvään lopputulokseen pääseminen edellyttää erityisosaamista, detaljitasoista ja kokonaisuuden huomioivaa suunnittelua, toteutuksen laadunvarmistusta ja jälkiseurantaa. Viime vuoden lopulla on julkaistu Ympäristöministeriön opas Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakennusten korjaus, minkä uskon omalta osaltaan edesauttavan hyvien toimintatapojen käyttöönottoa.

Korjaushankkeen lähtötiedot hankitaan yleensä kuntoarvioilla ja -tutkimuksilla

Merkittävien ja tavoitellulta käyttöiältään pitempiaikaisten korjausten kohdalla suunnitelmallisuuden merkitys korostuu. Järkevän toiminnan lähtötiedoiksi saatetaan peruskorjaushankkeessa tarvita vaikkapa sisäilmateknisten selvitysten lisäksi esimerkiksi julkisivujen, LVV-järjestelmien, vesikattojen ja pihakansien kuntotutkimuksia sekä haitta-ainetutkimuksia ja maaperän pilaantuneisuustutkimuksia.

Kartoittamalla kiinteistön riskitekijät ja kunto kuntoarviolla sekä tarpeenmukaisilla kuntotutkimuksilla saadaan kokonaiskuva korjaustarpeista. Kun rakenteiden ja teknisten järjestelmien kunto ja toimenpidetarpeet on selvitetty riittävän kattavasti ja luotettavasti, voidaan määrittää oikeasti tarvittavat korjaustoimenpiteet eikä rahaa ja luonnonvaroja tuhlaavaan yli- tai alikorjaamiseen tarvitse ryhtyä. Usein voidaan esittää vaihtoehtoisia korjaustoimenpiteitä, jotka eroavat toisistaan esimerkiksi käyttöiältään. Yksi tarkasteltava vaihtoehto voi olla myös rakennuksen purku ja uudisrakentaminen.

Elinkaaritarkastelun avulla voidaan valita pitkäaikaisesti järkevin tapa edetä

Mahdollisimman alhainen investointikustannus on usein jopa merkittävin tavoite rakennushankkeessa, jolle on asetettu tietyt reunaehdot muiden vaatimusten osalta. Kun rakennuksen elinkaarta tarkastellaan pidemmällä jaksolla, voidaan tällainen ajattelu huomata lyhytnäköiseksi. Esimerkiksi omakotitalon rakentaja huomioi useimmiten, että suora sähkölämmitys on investointikustannuksiltaan edullinen, mutta maalämpöä lämmönlähteenä käyttävä lattialämmitys taas voi saada aikaan paremmat sisäolosuhteet ja on pidemmällä aikavälillä myös kustannustehokkaampi vaihtoehto.

Tietyn rakennuksen erilaisista korjaus- tai purku ja uudisrakentamisvaihtoehdoista voidaan laatia elinkaaritarkastelu, joissa määritetään keskeisimmät elinkaaren aikana toteutettavat toimenpiteet ja energiankulutus sekä niistä aiheutuvat kustannukset ja hiilijalanjälki. Elinkaaritarkastelun avulla eri vaihtoehtojen sisältöä ja kustannuksia sekä hiilijalanjälkeä voidaan vertailla keskenään. Vertailun perusteella kiinteistönomistaja tai muu kunnossapidosta ja korjaamisesta päättävä voi valita faktapohjalta kokonaistaloudellisesti järkevimmän etenemisvaihtoehdon, minkä osalta edetään tarkempaan toteutussuunnitteluun.

Purku vai korjaus?

Alla olevassa kuvaajassa on esitetty esimerkki erääseen 1970-luvulla valmistuneeseen noin 3000 m2 laajuiseen virastorakennukseen tehdyn kattavan ja yksityiskohtaisen elinkaaritarkastelun tulosten yhteenvedosta. Esimerkkikohteessa on todettu tutkimusten perusteella raskaita korjaustarpeita. Rakenteissa on sen tyyppisiä toteutuneita riskejä ja korjausvelkaa, että niiden laajamittainen uusiminen on suositeltavaa. Talotekniset järjestelmät tulee uusia kokonaisuudessaan. Rakennuksen peruskorjaus tai vaihtoehtoisesti purku ja uudisrakentaminen on ajoitettu tarkastelussa vuodelle 2025.

Kuvaajasta voidaan havaita, että rakennuksen purkavan uudisrakentamisen ja raskaan peruskorjauksen väliset erot elinkaaren aikaisissa kustannuksissa ja hiilidioksidipäästöissä seuraavan 30 vuoden ajanjaksolla ovat tässä kohteessa suhteellisen vähäiset. Itse peruskorjauksen tai purkavan uudisrakentamisen rakentamiskustannukset ovat laskennan perusteella lähes saman suuruiset. Molemmissa vaihtoehdoissa kokonaiskustannukset ovat noin 8-9 miljoonaa euroa ja kasvihuonekaasupäästöt hieman yli 3 miljoonaa hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa. Koska näissä ei ole suuruusluokaltaan merkittäviä eroja, päätöksenteossa voidaan siis painottaa muita tekijöitä kuin rakennuksesta aiheutuvia kustannuksia ja hiilidioksidipäästöjä.

Usein tilanne ei kuitenkaan ole tämän tyyppinen, vaan eri toimenpidevaihtoehtojen välillä on selkeitä eroja kustannusten ja kasvihuonepäästöjen suuruusluokassa. Nämä erot saattavat olla yllättäviä ja niitä on yleensä hankala arvioida ennen riittäviä selvityksiä ja tutkimuksia. Asiantuntijakaan ei ns. mututuntumalla osu välttämättä lähelle sitä, mikä paljastuu totuudeksi. Tässäkään ei siis ole oikotietä onneen, vaan jotta korjauksista voidaan päättää faktojen perusteella, tulee asiat ensin selvittää kunnolla.