Mitä kannattaa ottaa huomioon rakentamatonta tonttia kehitettäessä?
Arkkitehtitoimiston vinkit rakentamattoman tontin kehittämiseen
Arkkitehtitoimistona saamme usein tehtäväksemme selvittää rakentamattoman tontin tai alueen kehitysmahdollisuuksia. Monesti asiakkaalla on jo projektin alussa mietittynä tontin tuleva käyttötarkoitus. Asuntorakentaminen on monella toiveissa, sillä asuntotontit tuottavat parhaimman arvonnousun.
Jos olemassa oleva kaava ei mahdollista toivottua käyttötarkoitusta, tai mikäli esimerkiksi yleiskaava ohjaa tehokkaampaan tai muuttuvaan tontinkäyttöön, tontin omistajan kannattaa hakea kaavamuutosta.
Käyttötarkoituksen valintaan vaikuttavat monet tekijät, jotka usein kytkeytyvät toisiinsa. Esittelen seuraavaksi näitä tekijöitä, joita tarkastelemme aina asiakkaan kanssa ja joiden avulla asiakas pyrkii toivomaansa lopputulokseen rakentamatonta tonttia kehittäessään.
Mitkä tekijät vaikuttavat rakennusoikeuden arvoon?
Hankkeen alussa selvitämme nykyisen kaavoitustilanteen. Tarkastelemme erityisesti sitä, mitä yleiskaava ja mahdollinen nykyinen asemakaava mahdollistavat. Ympäristö vaikuttaa vahvasti siihen, minkälainen toiminta tontille parhaiten sopii. Tontin sijainti voi mahdollistaa tai rajoittaa sen käyttöä. Esimerkiksi vilkasliikenteinen tie aiheuttaa ympäristöhäiriöitä, joiden hallintaan ja joista aiheutuvien selvitysten laadintaan tulee kiinnittää erityistä huomiota, erityisesti asuntorakentamisessa.
Tarkastelemme myös infrastruktuuriin ja luontoarvoihin liittyviä näkökulmia. Mitä enemmän hankkeen kehittäminen edellyttää uusia katuja ja muuta kunnallistekniikkaa, sitä enemmän rakentaminen aiheuttaa kustannuksia. Tyypillisesti tällaiset kaavamuutokset vaativat jo edellä mainittuja kaavaselvityksiä sekä kunnan sitouttamista tiiviiseen neuvotteluprosessiin. Kestävän kehityksen periaatteet edellyttävät myös kasvavasti luontoarvojen huomioimista. Maisemasuunnitelmat ja luontoselvitykset ovat tyypillinen osa asemakaavan muutosprosessia.
Asiakkaamme tavoitteena tontin kehittämisessä on taloudellisen lisäarvon tuottaminen. Arvoa pyritään nostamaan joko niin, että tontin omistaja itse toteuttaa hankkeen tai siten, että rakennusoikeus myydään osittain tai kokonaan. Rakennusoikeuden arvoon vaikuttavat kaikki edellä mainitut asiat.
Kaupallis-taloudellinen arviointi on tärkeä osa prosessia
Alueen tai tontin ostajakandidaatteja kiinnostaa ennen kaikkea alueen tai tontin markkinahinta ja sijainti ja myytävien tai vuokrattavien neliöiden markkinahinta. Keskeinen sijainti hyvien ja toimivien liikenneyhteyksien varrella nostaa kohteen hintaa. Myös vahva ja ajan tasalla oleva asemakaava sekä toteutuskelpoiset ja laadukkaat viitesuunnitelmat nostavat kohteen arvoa. Myytävyyttä voivat heikentää asemakaavan puute, laadittujen kaavasuunnitelmien kehitystarve ja muut mahdolliset toteutuskelpoisuuden puutteet, kalliit pysäköintiratkaisut tai muut epäselvyydet ja velvoitteet.
Tontin omistajan kannattaa aina miettiä tarkkaan, haluaako hän itse kehittää tonttia ja käynnistää kaavamuutoksen vai myydä tontin sellaisenaan. Tonttia kehittäessään omistaja voi myöhemmin myydä rakennusoikeuden. Ensin mainittu malli vie aikaa ja tuo kustannuksia, joita ovat esimerkiksi kaavan viitesuunnitelma, selvitykset, kaavoitusmaksut ja myöhemmin myös korkeammat kiinteistöverot.
Jos tonttia päädytään kehittämään niin, että asemakaavaa ensin muutetaan, kaavan viitesuunnitelmaa on aina syytä kehittää rinta rinnan kaupallis-taloudellisen arvioinnin kanssa.
Meillä on paljon kokemusta suunnitteluprosesseista, joissa arvioimme viitesuunnitelmia kaupallisesti ja taloudellisesti kaavaprosessin eri vaiheissa. Käytämme tätä kaupallista suunnittelua sekä suunnittelun lähtötietona että lopullisia suunnitteluratkaisuja ohjaavana tekijänä, jotta asiakas saa parhaan mahdollisen taloudellisen ja laadullisen lisäarvon tontistaan. Olethan yhteydessä, jos voimme olla tukenanne tässä kehittämistyössä.
