Näin onnistut taloyhtiön korjaushankkeessa

Järkevin tapa aloittaa korjaushanke on selvittää rakennuksen tila kuntotutkimuksella. Uusissakin (alle 10 vuotta vanhoissa) rakennuskohteissa on tarpeen suorittaa kiinteistötyypin mukainen takuutarkastus, unohtamatta myöskään vuositakuutarkastuksien ennakkotarkastuksia. Tarkastukset ovat kiinteistön omistajan tärkein työkalu perustajarakennuttajan tai urakoitsijan vastuulle kuuluvien virheiden ja puutteiden havaitsemiseen määräajassa.

Teetä kuntotutkimus ajoissa

Kuntotutkimus antaa korjaustarpeen kannalta tärkeää tietoa rakenteiden kestävyydestä ja niissä mahdollisesti piilevistä vaurioista. Suomessa on valtavasti betonirakenteita, joiden säilyvyys, säänkestävyys ja muut betonin ominaisuudet vaihtelevat ja joista tarvitaan asiantuntevaa tietoa suunnittelun pohjaksi. Jos varmaa tietoa ei ole, syntyy riski, että korjataan pelkkää oiretta, eikä vaurion todellista syytä. Jos korjataan liian kevyesti, oire uusiutuu ja sama kohta joudutaan korjaamaan yhä uudelleen. Jos taas korjataan turhan perusteellisesti, remontin kustannukset kohdistuvat väärään paikkaan. Asiantunteva kuntotutkimus kertoo, mitä kannattaa tehdä ja millä tavalla.

Kuntotutkimus kannattaa tehdä ajoissa, vaikka taloyhtiö olisi vielä ”nuori” eli teini tai parikymppinen, ja kuntotutkimukset suositellaan päivittämään kymmenen vuoden välein. Betonitekniikka on toki kehittynyt huomattavasti 1960-70-luvuilta, mutta pitää muistaa, että rakentajat ovat ihmisiä ja materiaalien tuotantoprosesseissa voi olla vikoja, kuten olemme saaneet myös mediasta lukea viime aikoina. Esimerkiksi betonin säänkestävyyteen olennaisesti vaikuttavan suojahuokostuksen tuotantoketjussa jokin voi mennä vikaan. Järkevintä on huolehtia uudenkin rakennuksen säännöllisestä huollosta ja ylläpidosta ja tutkia kunto ajoissa eikä odottaa totaalista romahdusta, koska sellaisen peruskorjaaminen tulee varmasti ikäkausiremontteja paljon kalliimmaksi. Jos betonin vaurio on silmin nähtävissä, ollaan yleensä jo myöhässä. Pitkälle edenneissä vaurioissa kevyt korjaus ei enää auta.

Selvitä, mitä suunnittelun hinnalla lopulta saa

Kun tarve on tunnistettu ja edessä on esimerkiksi julkisivun tai vesikaton laaja korjaushanke, on aika kilpailuttaa suunnittelijat. Usein katsotaan pelkkää hintaa miettimättä tai ymmärtämättä hankkeen todellista laajuutta ja sisältöä. Tarjousdokumentit kannattaa kuitenkin lukea huolellisesti ja selvittää, mitä suunnittelu sisältää ja mitä lopputuotteita sillä saa. Palkkion suuruudesta pystyy yleensä päättelemään, kuinka paljon aikaa suunnittelija aikoo hankkeeseen käyttää. Pelkkä loppusummien vertailu ei siis kerro suunnittelun arvoa.

Kohteeseen palkattava suunnittelija tai konsultti on usein se ensimmäinen yhteistyökumppani taloyhtiölle, joka sitoutuu hankkeeseen, joten jo tähän valintaan on syytä perehtyä vakavasti. Tarjousten syväanalyysin lisäksi hankkeeseen tarjoutuvat suunnittelijat ja konsultit kannattaa haastatella ja kysyä heiltä, miten hanke aiotaan viedä läpi. Tätä tapahtuu vielä tänäkin päivänä valitettavan vähän. Haastattelu voi avata silmiä ja luoda pohjaa luottamukselliselle yhteistyölle. Suunnittelukonsultti on taloyhtiön ensimmäinen ja pitkäaikaisin kumppani korjaushankkeessa, joten sitä ei kannata valita pelkästään halvimman hinnan perusteella. Jos tärkeitä työvaiheita jää suunnittelematta sen vuoksi, että halutaan suunnitelmat nopeasti ja mahdollisimman halvalla, ne joudutaan suorittamaan lisätyönä hankkeen aikana, ja kaikki tietävät, että lisätyöt voivat olla todella kalliita.

Johda hanketta hallitusti vaihe vaiheelta eteenpäin

Korjaushankkeeseen lähdettäessä on syytä pitää mielessä sen monet vaiheet ja suorittaa jokainen yksittäinen askel hallitusti loppuun ennen seuraavaan etappiin siirtymistä. Oikea-aikaisilla toimenpiteillä vähennetään työvaiheen riskejä niin aikataulun kuin kustannustenkin osalta. Jos kyseessä on iso korjaushanke, kuten uusi vesikatto, on selvää, että hallituksen ja isännöitsijän pitää valmistella hanke huolellisesti ja kuunnella osakkaita, joiden mandaatilla he toimivat.
Hankesuunnittelu ennen varsinaista suunnittelua on etenkin suurissa korjaushankkeissa ensiarvoisen tärkeä vaihe. Hankesuunnitteluvaiheessa vedetään lähtötiedot yhteen, vertaillaan korjaustapoja sekä laajuuksia ja arvioidaan kustannuksia etukäteen. Kuntotutkimus pitää tehdä viimeistään tässä vaiheessa. Lisäksi kiinnitetään huomiota kiinteistön käyttäjien tavoitteisiin laadun ja käyttöiän suhteen. Kaikista näistä ennakkoselvityksistä ja näkökulmista valikoituu taloyhtiölle juuri heidän tarpeisiinsa sopiva ja oikein mitoitettu korjaustapa ja -laajuus. Osakkaiden kattava osallistaminen päätöksiin sekä avoin ja kattava tiedottaminen vähentää hankkeen arvostelua ”pihaparlamentissa” ja helpottaa korjaushankkeen ja sen kustannusten hyväksymistä.

Hankesuunnittelun tärkeyttä ei voi korostaa liikaa, sillä se vaikuttaa suoraan rakentamisen kustannuksiin. Kuntotutkimus ja suunnittelu muodostavat yhdessä vain viitisen prosenttia hankkeen kokonaiskustannuksesta, vaikka niillä on siihen ratkaiseva vaikutus. Parhaassa tapauksessa taloyhtiö on jo osansa suorittanut ja valmistellut hankkeen huolella, kun urakoitsija tulee paikalle, minkä ansiosta hanke valmistuu suunnitellusti budjetin ja aikataulun mukaan ilman ikäviä yllätyksiä.

Varaa riittävästi aikaa kuhunkin vaiheeseen

Korjaushankkeen valmistelu kuntotutkimuksineen vie noin vuoden, joskus ylikin. Pikajuoksu ei kannata, vaan on maltettava edetä rauhallisesti. Suomessa kesä on parasta rakennusaikaa, joten urakkasopimusten on syytä olla valmiina edellisenä jouluna, jolloin tammikuusta huhtikuuhun on aikaa valmistella työresursseja, ja ehditään rauhassa hakea esimerkiksi rakennuslupa hankkeelle. Usein taloyhtiöiden hallitukset heräävät korjaustarpeeseen syksyllä, jolloin seuraava kesä tulee käytännössä liian pian vastaan eikä isoja hankkeita ehditä kunnolla valmistella. Kun korjaushankkeeseen ymmärretään varata riittävästi aikaa, sen vaiheet pystyään hyödyntämään mahdollisimman tehokkaasti ja korjaustyö pääsee alkamaan hyvin valmisteltuna ja oikeaan aikaan heti kun kelit sallivat.

Kun hankkeen kaikki vaiheet suoritetaan huolellisesti tarpeellisten asiantuntijoiden kanssa ja niihin varataan riittävästi aikaa, varmistetaan hankkeen sujuva eteneminen ja vähennetään merkittävästi riskiä, että vastaan tulee isoja yllätyksiä, jotka voivat johtaa ennalta arvaamattomiin korjauskustannuksiin.