Tarvitseeko kiinteistösi kuntoarvion vai kuntotutkimuksen?
Oletko pohtinut, tilatako kiinteistöllesi kuntoarvio vai kuntotutkimus ja mikä ero niillä oikeasti on?
Kuntoarvio on kiinteistön ylläpidon työkalu, jolla arvioidaan kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien toimintaa, kuntoa ja korjaustarvetta. Kuntoarvion laativat rakenne-, LVI- ja sähköasiantuntija. Se sisältää kunnossapitosuunnitelman seuraaville kymmenelle vuodelle ja tarvittavien toimenpiteiden arvioidut kustannukset.
Kuntoarvio perustuu aistinvaraisten havaintojen lisäksi rakennusosien ja järjestelmien laskennallisiin, teknisiin käyttöikäodotuksiin. Kuntoarvioinnissa ei tehdä rakenteita rikkovia tutkimuksia. Kuntoarviota laadittaessa tiloja tarkastetaan osittain pistokokein. Asunto-osakeyhtiöissä arvioidaan yleensä 10–20 % asunnoista kokonaiskäsityksen saamiseksi. Tarkastus tehdään ennalta laaditun tarkastussuunnitelman mukaisesti, ja kohteiden kunto esitetään kuntoluokkien avulla.
Kuntoarviolla pyritään ennakoivaan kiinteistönhoitoon, jolloin tarvittavat korjaukset eivät tule yllätyksenä. Kuntoarviossa voidaan suositella kuntotutkimuksia kohteille, joiden kuntoa ei voi selvittää kuntoarviossa käytettävillä menetelmillä. Kuntoarviota ei pidä käyttää sisäilmaongelmien ratkaisumenetelmänä. Kuntoarviossa voi jäädä huomaamatta yksittäisen asunnon tai tilan sisäilmaan merkittävästikin vaikuttavia tekijöitä.
Kuntotutkimuksessa tutkitaan nimensä mukaisesti jonkin rakenteen tai järjestelmän kunto aistinvaraisten menetelmien lisäksi erilaisten mittausten ja rakenteita rikkovien menetelmien avulla. Kuntotutkimus tehdään tarvittavassa laajuudessa ja tarkkuudessa niin, että tutkittavan rakenteen tai järjestelmän kunto ja sen korjaustarpeet tulevat selvitettyä. Kuntotutkimus voi toimia korjaussuunnittelun lähtötietona, ja sillä saadaan tarkkaa tietoa rakenteen tai järjestelmän kunnosta tai esimerkiksi rakennuksen sisäilmaan vaikuttavista tekijöistä. Kuntotutkimus voi kohdistua johonkin tekniseen järjestelmään, kuten vesijohtoihin tai viemäreihin, tai rakenteeseen, kuten vesikattoon tai ulkoseiniin.
Rakennuksen kosteus- ja sisäilmateknisessä kuntotutkimuksessa tutkitaan kattavasti sisäilman laatuun vaikuttavia tekijöitä. Ilmanvaihdon toiminnan tutkiminen ja tilojen käyttäjien haastattelut ovat olennainen osa tutkimusta. Tutkimuksessa rakenteet selvitetään rakennesuunnitelmien ja rakenneavausten avulla. Rakenteiden rakennusfysikaalinen toimivuus arvioidaan ja riskialttiiksi arvioitujen rakenteiden kunnosta varmistutaan rakenneavausten ja materiaalinäytteiden avulla. Näytteiden avulla voidaan tutkia esimerkiksi mikrobivaurioitumista tai kemiallisia päästöjä.
Sisäilman laatuun vaikuttaa vaurioiden tai materiaalipäästöjen lisäksi se, pääseekö rakenteista ja materiaaleista kulkeutumaan epäpuhtauksia sisäilmaan. Rakenteiden ilmavuotoja voidaan tutkia merkkisavulla tai merkkiainetekniikalla. Epäpuhtauksien kulkeutumiseen vaikuttavat myös vallitsevat paine-erot. Epätiiviiden ulkoseinien vaurioiden vuoksi alipaineisen rakennuksen sisäilmaan voi kulkeutua epäpuhtauksia.
Kosteusmittaukset ovat olennainen osa tutkimuksia. Niitä tehdään riskirakenteisiin eli kohtiin, joissa havaitaan aistinvaraisesti viitteitä kosteudesta, tai kohtiin, joissa havaitaan poikkeavia kosteusarvoja pintakosteusilmaisimella. Kosteusmittauksia voidaan käyttää kosteuden siirtymissuunnan arviointiin, jos kosteuslähteen syy ei ole tiedossa.
Kuntotutkimusten tuloksia voidaan käyttää korjaussuunnittelun lähtötietona. Korjausten suunnitteluaiheessa tulee huomioida myös korjausten laadunvalvonta. Sisäilmakorjausten yhteydessä laadunvalvonta on ensiarvoisen tärkeää onnistuneen lopputuloksen varmistamiseksi. Laadunvalvonta voi tarkoittaa esimerkiksi rakenteiden riittävästä kuivuudesta varmistumista kosteusmittauksin tai riittävän ilmatiiveyden toteamista merkkiainemenetelmällä
