Ulkomaisen kiinteistösijoittajan edunvalvonta Atlas & Hyperion -hankkeissa

Edunvalvoja sujuvoittaa rakennusprojektin hallintaa, etenkin asuntorakentamisessa. Atlas- ja Hyperion-hankkeissa AFRY auttoi rakennusten toteuttamisessa tilaajan toiveiden mukaan esimerkiksi varmistamalla, että sopimuksia noudatettiin, osallistumalla kokouksiin urakoitsijan kanssa sekä tiedoillaan ja kokemuksellaan Suomen laeista ja käytännöistä.

Union Investmentin ensimmäiset asuntokohteet Suomessa

Lokakuun 2024 lopussa Union Investmentin Suomi-salkku oli arvoltaan 844 miljoonaa euroa ja sisälsi 10 kiinteistöä, joista suurin osa on toimistorakennuksia. Pohjoismaat ovat olennainen osa yhtiön sijoitusstrategiaa. Se on sijoittanut Suomeen, Tanskaan ja Ruotsiin yhteensä noin 1,4 miljardin euron arvosta. Atlas ja Hyperion ovat sen ensimmäiset asuntokohteet Suomessa.

– Ensinnäkin piti selvittää, miten Suomen vuokra-asuntomarkkina toimii ja mikä on vuokra-asumisen ja -rakentamisen vaatimustaso, kertoo Union Investmentin projektipäällikkö Dr. Anke Jurleit, joka vetää yhtiön rakennushankkeita Suomessa Hampurista käsin jo kuudetta vuotta.

– Hankkeen alkuvaiheessa keskustelimme AFRYn kanssa aika pitkään siitä, miten ymmärsimme edunvalvonnan ja konsultoinnin laajuuden ja tehtäväkentän, jotta saavutettiin yhteinen näkemys. Käsitykseni painottui enemmän valvontaan ja raportointiin kuin rakennuttamisen konsultointiin. Oli tärkeää määritellä roolit tarkasti, koska olimme urakoitsija Skanskan ensimmäinen kansainvälinen asiakas Helsingissä.

– Colliers valittiin hoitamaan vuokraustoimintaa puoli vuotta ennen rakennusten luovutusta, kun oli aika aloittaa asuntojen markkinointi. Taustalla heidän ja myös Skanskan valinnassa vaikutti aiempi yhteistyö muissa maissa ja hankkeissa. ”Tietämyksen kolmiyhteys” Skanskan, AFRYn ja Colliersin välillä toimi sujuvasti osana suomalaista asiantuntijaverkostoa. Konsulttikumppanimme oli alun perin Vahanen, joka yhdistyi hankkeen aikana AFRYyn.

– Ylipäänsä projektiviestinnässä on jonkin verran kulttuurieroa, Jurleit toteaa. – Opin, että jos suomalaisista ei kuulu mitään, kaikki on hyvin. Kävin työmaalla neljän vuoden aikana noin 20 kertaa, mikä on minusta aika hyvä saavutus. Ei ollut tarvetta tulla katsomaan jokaista betonivalua. On ollut hienoa taklata haasteet ja ylittää esteet yhdessä työhön intohimolla suhtautuvan tiimin kanssa. Kasvoimme hankkeen aikana hyvin yhteen.

Tarvittava tieto tiivistetyssä muodossa tilaajan käyttöön

Rakennushankkeisiin liittyy suuri määrä asiakirjoja ja suunnitelmia. Niiden läpikäynti ja tiivis raportointi säästää tilaajan aikaa ja resursseja.

– Tilaajalle on tärkeää, että rakennustyö tehdään suunnitelmien, sopimusten ja aikataulujen mukaan eikä tule yllätyksiä, sanoo AFRYn projektipäällikkö Janne Innanen.

– Tiedonvaihto hankeosapuolten kesken hoidettiin kuukausipalaverien, Teamsin ja sähköpostin avulla enimmäkseen englanniksi. Skanskalla oli tiimissä myös saksaksi viestivä henkilö. Pyrkimyksenä oli, että kaikki tilaajan tarvitsema tieto oli heillä juuri oikeaan aikaan käytettävissä. Olennaista oli sopia parhaiten palveleva raportointikäytäntö. Laadin kuukausiraporttien alkuun kulloisenkin tilanteen tiivistävän yhteenvedon. Lisäksi PDF-muotoisissa raporteissa oli paljon havainnollistavia valokuvia työmaalta.

– Olisi hienoa, jos raportit olisivat sellaisessa formaatissa, että ne vastaisivat projektiin määritettyjä kokonaisuuksia, Jurleit sanoo. – Janne osasi eritellä asiat kuukausittain tarvitsemiemme KPI-mittareiden mukaan ja tiivistää tiedon tarvitsemaamme muotoon. Hän tuli hankkeeseen mukaan vasta melko loppuvaiheessa, mutta veti hienosti langat yhteen.

Mitä ulkomaisen sijoittajan pitää ottaa huomioon Suomessa?

– Sijoitusfirmoilla on valmiina hyvät tiedot markkinasta, Innanen sanoo. – Edunvalvojana selvitämme rakentamisen perusasioita, kuten kuinka kauan luvitus kestää. Ympäristöselvitykset ovat sijoittajalle tärkeitä, koska energiatehokkuuden perusteella saa edullisempaa rahoitusta.

– Tämän hankkeen aikana selvitettiin muun muassa rakennusten katolle asennettujen aurinkopaneelien verotusta. Saksassa paneelit liisataan sähköntuottajille, mutta Suomessa ne ovat kiinteistön omistuksessa. Aurinkoenergiaa ajatellen tornitalojen kattopinta-ala on pieni ja virtaa saa lähinnä kesäaikaan.

– Hankkeeseen kannattaa valita riittävän iso ja kokenut urakoitsija, kuten Skanska, Innanen sanoo.
– Maailmanlaajuinen yhtiö, jolla on hyvät kontaktit, referenssit ja kielitaitoiset työntekijät. Tämä helpottaa yhteistyötä eikä tarvita tulkkia. Edunvalvoja on hyvä ottaa mukaan jo hankesuunnittelu- ja sopimusvaiheessa. Jos olisin itse sijoittamassa toiseen maahan, haluaisin yhteistyökumppanin, joka tuntee paikallisen rakentajakentän. Myös urakkamuoto on ratkaiseva valinta.

– Hankkeen kokonaismonitorointi suomalaisen konsultin avulla on ehdottomasti järkevin ratkaisu ulkomaiselle toimijalle. Se vähentää työmaakäyntejä, ja rakentamista valvotaan huomattavasti paremmin. Tilaajan edustaja kävi työmaalla kerran kuukaudessa. Loppuvaiheessa työmaalla kävi tilaajalta 2–3 henkilöä. Säästöä voi syntyä jopa puolet esimerkiksi matkakustannuksista, Innanen arvioi.

Korjausten toimivuus varmistettiin kosteusseurannalla ja -mittauksilla

Rakennuskorkeuden lisäksi Atlas- ja Hyperion-hankkeissa piti ottaa huomioon merenrantarakentamisen erikoisolosuhteet. Kun ikkunaelementtien tukirakenteet osoittautuivat olosuhteisiin riittämättömiksi, Skanska otti avuksi AFRYn rakennusfysiikan asiantuntijat, jotka varmistivat kosteusseurannalla ja -mittauksilla, että korjaukset tehtiin oikein. Kohteissa on yhteensä yli 1000 ikkunaa. AFRY tuotti myös loppukatselmukset.

– Suomenlahdella tuulee aina, ja sisämaan vakioelementtirakentamiseen verrattuna säärasite on monikertainen, Innanen toteaa. – Tilaajalla konsultit luottavat urakoitsijan ratkaisuihin. Korjausvaiheessa palavereja pidettiin viikoittain. Näissäkin hankkeissa opittiin taas lisää korkeasta rakentamisesta.