AFRY Insights: Bygherrerådgivning
Strategisk og professionel rådgivning fra idé til daglig drift
Hvad er god bygherrerådgivning? Hvad skal man særligt være opmærksom på som bygherre, når man skal vælge en rådgiver? Og hvorfor bør bygherrerådgivning altid være strategisk? Få svarene fra AFRY’s ekspert i bygherrerådgivning, Carsten Pietras.
Intentionen i alle byggeprojekter er, at de skal gennemføres med så få fejl og mangler som muligt undervejs. Det kræver, at bygherre har en professionel rådgiver ved sin side, som har det forkromede overblik, og som kan trække på specialister og dermed få skabt de bedste og mest bæredygtige løsninger til det unikke projekt.
Det kan være lettere sagt end gjort.
For bygherrerådgivning er en kompliceret disciplin, hvor kendskab til kundens portefølje, viden om bygningsmaterialer og -fysik samt dokumentationskrav er en lille håndfuld af mange ting, bygherrerådgiveren skal kunne mestre. Dertil kommer den nok vigtigste parameter af dem alle: Tillid – herunder den stærke relation mellem bygherre og rådgiver.
Det gode samarbejde
Bygherrerådgivning handler i høj grad om kemi mellem parterne og den gensidige forståelse for, at samarbejdet går begge veje. Bygherre har brug for professionel hjælp til at sikre byggeriet til rette tid og rette økonomi, og bygherrerådgiver har brug for indblik i bygherres portefølje og strategi for at kunne levere en tilfredsstillende rådgivning. Helhedsforståelsen fra rådgiverens side er afgørende for, om samarbejdet bliver en succes eller ej.
En god og konstruktiv dialog er lige så vigtig. For eksempel udløste krigen i Ukraine materialemangel over stort set hele verden. I de byggesager, hvor vi italesatte det og hurtigt fandt alternative byggematerialer, gik projektet generelt bedre, end i de byggesager, hvor vi ikke fik dialog med bygherre om det undervejs i processen.
Et byggeprojekt kan være komplekst og stort og med mange samarbejdspartnere. Konflikter mellem parterne undervejs i byggeriet bidrager ikke til noget positivt overhovedet. Derfor arbejder vi på at stille krav om samarbejde i udbud til entreprenører og byggeriets øvrige parter om at holde en god tone, vægte den konstruktive dialog og være transparente i arbejdet og kommunikationen. Når vi alle har den samme tilgang, kan vi bedre arbejde sammen og løse eventuelle konflikter og problemer undervejs. Og det er vigtigt, at alle er med på, at når der opstår et problem, så er det ikke én parts problem – det er projektets problem. Fordi vi alle har den samme tilgang og en fælles forståelse, kan vi hurtigt løse problemet og komme videre med arbejdet.
At forstå kundens kunde
Inden for bygherrerådgivning er vores kunde ikke altid slutbrugeren af bygningen. Vores kunde – bygherren – har ofte en kunde, som kan være en virksomhed, en institution eller private borgere eksempelvis. Et hospital er et godt eksempel på en bygning, som bliver finansieret af en bygherre, men hvor slutbrugerne har vidt forskellige behov, som bygningen skal imødese. Rummene skal placeres logisk, så de hospitalsansatte ikke skal løbe unødvendigt mange skridt mellem deres arbejdsområder. Og sengestuerne skal være indrettet, så der er plads til både senge, løfteudstyr i loftet og i mange tilfælde også et badeværelse. Derfor er det vigtigt, at vi som bygherrerådgiver tilegner os indsigt i slutbrugernes adfærd og behov.
Med den rette viden kan vi rådgive om den mest optimale indretning af bygningen, så bygherre undgår at skulle bygge om nogle år senere for at tilpasse bygningen behov, som var blevet overset eller overhørt i første omgang. Rettidig omhu bør være rådgiverens arbejdsmantra, for det sparer tid og penge for alle parter.
Den strategiske rådgivning
Fos os i AFRY betyder det strategiske greb på bygherrerådgivning, at vi er med fra starten, vi er med til at definere projektet og sikre, at det kommer i hus. Man kunne også kalde det helhedsrådgivning.
Det betyder, at vi sidder ved bygherres side og rådgiver om blandt andet lokationssøgning, grundkøb, tilstandsrapporter, kundeanalyser og bæredygtighedsvurderinger mm. Vi bringer fagspecialister på banen til at rådgive om miljøundersøgelser, støjundersøgelser og andre fagdiscipliner, som er relevante for det specifikke byggeri. Derfor er det nyttigt for en bygherre at samarbejde med en rådgiver, som har in-house-adgang til specialister.
Vi er også med i udbudsrådgivningen – vil bygherre udskrive en arkitektkonkurrence, udbyde i totalentreprise eller i en mere traditionel udbudsform, fag-, hoved- eller totalentreprise? Når udbudsstrategien er valgt, kan vi hjælpe med at sikre tid, økonomi og risici undervejs i byggeriet. Når det er færdigt og skal afleveres, er vi også på banen med commissioning-eksperter, der kan specificere og idriftsætte bygningens ofte mange tekniske anlæg, så de fungerer optimalt sammen og med et minimalt energiforbrug.
Efter bygningens ibrugtagning kan vi desuden hjælpe bygherre med at drifte bygningen, herunder at oplære driftspersonalet, ligesom vi kan rådgive om udbud af driftsopgaver (Facilities Management).
Alle disse bygherrerådgivnings-discipliner kræver, at vi har et tæt og godt samarbejde med bygherre, så vi kender dennes strategi for byggeprojektet.
De vigtigste dokumentationskrav
Bygninger bliver designet til specifikke formål – boliger, kontorer, institutioner, kultur etc. Alt afhængigt af bygningens formål, er der en lang række dokumentationskrav, som skal være opfyldt for at sikre et stabilt, sikkert og klimavenligt byggeri.
Jeg har her samlet de vigtigste dokumentationskrav, som en bygherrerådgiver skal sikre, at byggeriet overholder:
- Krav til brand og konstruktioner er de allervigtigste i et byggeri, fordi uden den rette brandstrategi og uden de korrekt-dimensionerede konstruktioner kan menneskers liv bringes i fare. I modsætning til tidligere er disse krav blevet lagt ud til rådgiveren, og de er desuden grundlæggende for at opnå en byggetilladelse.
- Krav til bæredygtighed kom for alvor med i det danske bygningsreglement (BR18) i januar 2023 med kravene om livscyklusvurdering (LCA) af bygninger. Kravene udvikler sig, og grænserne for CO2-udledning pr. m2 bliver indskærpet år for år.
- Krav i henhold til EU’s taksonomiforordning er i samme gruppe som LCA-kravene i BR18, men taksonomien tager klimakravene til et højere niveau. Bygherre skal blandt andet redegøre for, hvor meget strøm bygningen bruger, om affaldssorteringssystemet er jf. de krævede standarder, hvor meget CO2 der er blevet udledt ved produktion af materialerne til bygningen, hvor meget CO2 opførelsen af bygningen har udledt og lignende.
- Krav ift. drift og vedligehold skal bygherrerådgiver også forholde sig til. For eksempel skal det kunne dokumenteres, hvilke byggematerialer der er brugt, så hvis de skal udskiftes om fem år – ja, så skal det være nemt at finde materialerne igen.
- Slutteligt er der al afleverings-dokumentation, som blandt andet kvalitetssikring og drift samt vedligeholdelsesmateriale, 1- og 5-års gennemgang.
